El origen de la smart property depende de la adquisición de los derechos reales, ex art. 609 CC: para la adquisición originaria, debe producirse directamente la Tokenización del derecho real inmobiliario en una plataforma blockchain, para su control remoto; y, en la adquisición derivativa, mediante la celebración de un smart contract traslativo en una plataforma blockchain para, posteriormente, utilizar dicha tecnología para tokenizar el objeto del contrato en la plataforma. Como vemos, la Tokenización constituye el culmen de la smart property, ya sea de manera directa, como en la adquisición originaria, o indirecta en la derivativa. Por ello, profundizaremos más adelante¹² en la Tokenización, atendiendo especialmente a las funciones de los tokens y a la Tokenización de la traditio, para abordar a continuación los smart contracts traslativos sobre bienes inmuebles; en particular, se examinarán sus requisitos, los remedios privados frente al incumplimiento, referidos a la ineficacia en sentido estricto –por tratarse de eventos no programables en la blockchain–, y la aplicación de dicha tecnología al Registro de la Propiedad.

En cuanto a la smart property surgida de un smart contract traslativo como título de la adquisición derivativa, podemos indicar que estos contratos¹³ sustituyen su tradicional clausulado por un código informático condicional. Este código debe tener una estructura if/then/else: si se cumple una premisa o supuesto de hecho “if”, se automatiza la consecuencia jurídica o una prestación “then”; si no se cumple, se ejecuta una acción prevista como “else”, a la que denominaremos jurídicamente remedio. De esta manera, el smart contract es el código informático que contiene las cláusulas contractuales y sus remedios, se programa mediante un módulo formado por un código virtual¹⁴. Una vez incorporado a la blockchain¹⁵, procesa la información y, conforme a la programación, autoejecuta las prestaciones: esto es, el código informático se activa mediante la producción del evento externo del que dependa dicha ejecución –con la conexión del objeto del contrato al IoT–, o su activación por las partes.

En el trasfondo de esta programación, en realidad es donde está la clave de la tarea del programador: prever en el código informático las distintas eventualidades que puedan manifestarse en la fase de ejecución. En última instancia, una adecuada programación permite prescindir de la jurisdicción, salvo para los casos de imposibilidad sobrevenida, en las prestaciones específicas, y los casos en los que proceda la aplicación de la cláusula –implícita– rebus sic stantibus y sus expresiones, contenidas en la regulación de diversos Estados europeos y los Principios UNIDROIT.

Todos los smart contracts presentan una serie de características¹⁶ comunes: en primer lugar, se trata de un conjunto de pactos arbitrados mediante un código informático; en segundo lugar, su materialización se contiene en el digital form del contrato, como ya sucede en la contratación electrónica, y además la programación de su ejecución, que constituye su novedad; y, finalmente, los protocolos¹⁷ informáticos que se incluyen en el smart contract automatizan las prestaciones. Del concepto y características de los smart contracts destacamos que son contratos autoejecutables, por el código informático, autosuficientes, por no requerir de acción humana, y autoejecutables o enforceables mediante su programación.

Como observamos, la confianza en la contraparte¹⁸ se coloca en un algoritmo que automatiza las consecuencias jurídicas del contrato. En un contrato autoejecutado, la confianza de las partes pierde relevancia a favor del cumplimiento de las prestaciones, pues su incumplimiento resulta antieconómico y sus consecuencias negativas son automáticas, porque la identidad¹⁹ de la contraparte queda registrada. Ello permite que la exigencia de la confianza, sobretodo basada en la solvencia, se desvanezca, pues el riesgo desaparece porque el smart contract registra el incumplimiento y automatiza sus consecuencias. Esta identificación presenta ventajas sobre todo en la contratación electrónica con grandes plataformas, tan extendida en la actualidad, y en la contratación entre ausentes. Además, para los incumplimientos previstos por el smart contract, ni siquiera es necesario acudir a la jurisdicción, que quedará reservada para aquellos casos que presenten una complejidad que supere al código informático: por ejemplo, los que requieran de una valoración subjetiva, por la atención a conceptos jurídicos indeterminados o elementos no programables; los que atiendan a sujetos o conceptos tasados en la normativa o en la jurisprudencia; y los supuestos que originen responsabilidad civil o su exoneración por caso fortuito o fuerza mayor.

El cumplimiento de las prestaciones se comprueba mediante un ordenador que verifica los eventos externos para automatizarlas, prescindiendo de una autoridad central²⁰ o un mecanismo de ejecución externo. Ante la producción de un determinado evento o el vencimiento del plazo para el cumplimiento de una obligación, el protocolo informático automatiza la ejecución contractual, programada con un código informático que arbitra el cumplimiento. Como vemos, es posible programar el concepto jurídico de condición del art. 1113 CC, con los límites del art. 1116 y por ende del art. 1255, sometiendo la eficacia o ineficacia futura a un evento externo al contrato, pero previsto en el código informático.

Finalmente, indicamos que, de la misma manera que se mecanizan las prestaciones, también se automatizan las consecuencias frente al incumplimiento en forma de remedios privados, reduciendo el fraude²¹ y el error humano. La principal manifestación de esta autoejecución del contrato son las consecuencias frente al impago: la imposibilidad de utilizar el objeto del contrato. Sin embargo, esta automatización contractual de la tecnología blockchain²² requerirá de un examen más profundo cuando el objeto del contrato recaiga sobre un bien que afecte a las necesidades básicas o a la seguridad del deudor, esto es, cuando impida mitigar las consecuencias materiales de los resultados inadecuados, especialmente cuando tengan carácter irreversible. Estas consecuencias pueden evitarse con la conexión del objeto del contrato mediante el IoT a la red, como analizaremos más adelante²³. El IoT permite integrar el objeto en el smart contract, como puede ser un vehículo en un contrato de seguro²⁴ o en un préstamo para su adquisición. Esta conexión hace posible su control²⁵ porque el smart contract no puede per se adaptar la codificación sin la vinculación del objeto mediante el IoT, pues este instrumento posibilita la recepción de los eventos externos que le afecten y la incorporación de sus consecuencias jurídicas al contrato.

En cuanto a los remedios privados frente al incumplimiento, encontramos algunos que precisan sustanciales matices para que puedan ser aplicados en la actualidad. Szabo²⁶ planteó una smart lien a modo de “cláusula de desvinculación” frente al impago del deudor. Para ello, proponía la constitución de un derecho de retención a favor del acreedor de un préstamo celebrado para la adquisición de un vehículo, una desvinculación que matizaba en el caso de que el vehículo se encontrase en movimiento para garantizar la seguridad del deudor. Para implementar la smart lien, previó un secret sharing a fin de realizar un intercambio secreto de dos o más claves que desbloqueasen el cifrado.

La smart lien que proponía consiste en el arbitrio del traspaso posesorio del vehículo al acreedor en caso de impago, sin que se desprenda del redactado que ello implicase ningún pacto comisorio; recordemos que se encuentra vetado implícitamente –arts. 1859 y 1884 CC– por constituir un enriquecimiento injusto, pues la falta de pago del deudor puede enmendarse mediante otros remedios privados, como el embargo de bienes con posterior ejecución, regulado en los arts. 584-633 LEC. Sirva como justificación que este traspaso posesorio tiene limitaciones cuando el poseedor inmediato sea el deudor, por razones de seguridad, pues los ejemplos que menciona Szabo se refieren a un contrato de seguro y a una línea de crédito, y no a la smart property inmobiliaria que tratamos de elaborar y conceptuar.

La previsión del lien o derecho de retención que defendía Szabo tenía como objetivo dotar de eficacia real a las reclamaciones del cumplimiento de las prestaciones del deudor, y así garantizar su ejecución material. En la actualidad, el lien se aplica al derecho de retención que tiene el armador de un buque durante el viaje marítimo sobre un bien que se encuentre en su posesión inmediata, pero cuya propiedad y posesión mediata sea del fletador, para asegurar el cumplimiento del charterparty. Este derecho, conocido como póliza o contrato de fletamento por tiempo o por viaje, está regulado en los arts. 237 y 238 de la Ley 14/2014, de 24 de julio, de Navegación Marítima²⁷ y se dispone como contractual lien.

Szabo configuró este derecho de retención como un desincentivo frente al incumplimiento, aspecto que compartimos. Asimismo, lo conceptuaba como un instrumento para distribuir una parte del derecho de propiedad entre el owner of record o propietario registrado, frente al lienholder o titular del derecho de retención, cuando el deudor no disponga de suficiente reputation capital o solvencia. Para este fin, proponía la constitución de un secure lien o una propiedad compartida entre acreedor y deudor, algo que no compartimos por las siguientes razones. En nuestra opinión, debería referirlo a una garantía real del derecho de crédito para la adquisición de la propiedad de que se trate, pues la propiedad compartida no requiere de un derecho de crédito que lo sustente ni una vinculación contractual entre los propietarios; ello puede comprobarse en la regulación de la Shared Ownership, de Inglaterra y Gales, y el posterior legal transplant de la propiedad compartida en los arts. 556-1 a 556-12 del Código Civil de Cataluña.

Advertimos, además, que del redactado se desprende que Szabo –programador, criptógrafo y jurista– asimila propiedad y posesión, a pesar de tratarse de nociones diáfanas en el Derecho comparado, puntualizando que en el Common Law la posesión es considerada un derecho de propiedad: convierte al acreedor en copropietario a su vez, y lo configura literalmente como alternativa a que la propiedad tenga estrictamente un propietario. Nuevamente discrepamos por razones posesorias, pues el interés del acreedor se satisface con el pago de la deuda, conforme al art. 1110 CC, y no se identifica con la posesión inmediata sobre un bien. Como es bien sabido, el régimen jurídico de la comunidad de bienes –arts. 400-406 CC– tiende a su extinción y la consolidación de la propiedad a favor del copropietario más solvente, por su difícil gestión práctica. Por tanto, el acreedor cuyo deudor sea insolvente, objetivamente, solo tendrá interés en dicha posesión inmediata cuando se manifieste la insolvencia del deudor y las garantías personales no sean suficientes, momento en el que ejecutarán las garantías reales aparejadas a su derecho de crédito.

En el segundo trabajo citado²⁸ al inicio del presente estudio, Szabo propugna la existencia de un Registro de la Propiedad a modo de base de datos de títulos, con carácter descentralizado o distribuido y, por tanto, seguro, en virtud del control externo de su inalterabilidad. Los registros escritos son vulnerables a la pérdida o falsificación, y los registros electrónicos centralizados adolecen de vulnerabilidad frente a ataques informáticos. Szabo proponía la creación de una base de datos replicada en la que controlar la propiedad sobre bienes muebles e inmuebles, con la finalidad de que el registro permaneciese inalterado en caso de catástrofe. En la actualidad, todo ello queda solucionado con la tecnología blockchain y su aplicación al Registro de la Propiedad, por tratarse de un registro descentralizado, inalterable y seguro.

En este registro, siguiendo a Szabo, la propiedad estaría representada por títulos, lo que se corresponde en nuestro Derecho con el folio real de cada finca registral, según el art. 9 LH. Estos títulos se refieren a la propiedad y la clave pública, correspondiente a una clave privada del propietario actual, que ha sido firmada por los anteriores propietarios y forma una cadena de títulos, como exige el tracto sucesivo de las inscripciones registrales contenido en el art. 20 LH. Los nombres de los títulos pueden describir completamente la propiedad a modo de namespace, o bien pueden consistir en etiquetas referidas a la propiedad, lo que identificamos con el código registral. Szabo indicaba que en dichas etiquetas pueden incluirse mapas o escrituras, lo que alude en la actualidad a una blockchainización del Catastro y su vinculación con el Registro de la Propiedad, así como la incorporación blockchainizada de la escritura pública de compraventa de la finca de que se trate.

La propuesta registral de Szabo va más allá de lo explicado hasta ahora, pues desgranaremos los matices que exigen otras consideraciones que formula. Pretendía crear un Registro de la Propiedad a modo de property club, desvinculado de cualquier organización estatal y con autogobierno a modo de organización paralela: ello implica la existencia de reglas de entrada e incluso de atribución de títulos de propiedad para obtener la mayoría de los apoyos de la organización, lo que describe como voting-or-reformation method. Consideramos que este sistema alternativo al Registro de la Propiedad sería inviable en la actualidad, y ya contamos con experiencias nefastas de registros paralelos como el MERS²⁹ en Estados Unidos. El MERS consistió en un registro privado de títulos de propiedad y préstamos hipotecarios, que fomentó la refinanciación indefinida de créditos incobrables y contaminó de activos tóxicos todo el sistema financiero, por los que desaconsejamos su implementación en otros ámbitos. Resulta más adecuado implementar la tecnología blockchain en el Registro de la Propiedad³⁰, para automatizar algunas de sus funciones y dotar de mayor seguridad al sistema, dejando que los Estados que carezcan de Registro de la Propiedad puedan implementar dicha tecnología para facilitar sus transmisiones.

Partiendo de esta idea de Szabo, podemos vislumbrar como se organizaría la Tokenización de activos inmobiliarios. Para ello, modificaremos el funcionamiento del property club que describe, remarcando su función de complementar al Registro de la Propiedad y automatizar su gestión. Por una parte, los servers o titulares registrales pueden mantener de forma segura sus derechos de propiedad, lo que alude al control remoto y síncrono que permite la Tokenización de bienes operada en una blockchain, y transferirlos a solicitud de otros titulares de una manera segura e inalterable. La base de datos es pública, por lo que reiteramos su función garantista de la transmisión de bienes y la publicidad de las titularidades inscritas en el Registro de la Propiedad. La ventaja de utilizar este instrumento es que los servidores no pueden falsificar adquisiciones, lo que elimina en la práctica la doble venta y los desajustes civiles derivados del principio de prioridad registral, ex art. 17 LH. Ello es posible mediante la Proof of Stake o prueba de participación en el sistema de minado, porque permite aumentar la descentralización; por el contrario, si se utiliza la Proof of Work o prueba de trabajo, cabría la posibilidad de que el titular opere en diversas plataformas blockchain, con los problemas derivados del principio de prioridad registral. Asimismo, como blockchain automatiza la ejecución y registro de las adquisiciones que reúnan los requisitos legales, bloquea a su vez cualquier conducta humana dilatoria que afecte a la calificación del Registrador de la Propiedad.

La Tokenización de bienes inmuebles implica la traslación de la individualización física y jurídica al token. En otras palabras, el código registral y, en su caso, la georreferenciación que identifique a la finca registral, se contendrán en el token y posibilitarán el control remoto de dicha propiedad. En sentido contrario, sin una vinculación permanente del token al activo real que representa y que contenga con exactitud sus datos registrales, no es posible hablar de una verdadera smart property.

El objeto de la Tokenización inmobiliaria se refiere a los derechos reales inscribibles en el Registro de la Propiedad y contenidos en el art. 2 LH. Para ello, es necesario la aplicación de la tecnología blockchain para el control remoto de dicha propiedad, sin que se precise del IoT, porque solo tendrá sentido para el control de acceso y de los bienes muebles que lo integren, posibilitando su aplicación a fincas urbanas y rústicas. Por tanto, la tecnología blockchain permite automatizar las prestaciones de los contratos traslativos de dominio, y la Tokenización vincula el control de los bienes objeto del contrato al propietario mediante tokens operados en una blockchain. La Tokenización, en realidad, digitaliza³⁵ de la propiedad y sus facultades inherentes, de modo que su administración y disposición es programable, permitiendo su control mediato a tiempo real mediante la tecnología blockchain. Blockchain y Ethereum, que son las principales plataformas de tecnología blockchain, permiten entre tres y seis transacciones por segundo, una cifra que Ethereum prevé incrementar hasta 1 millón por segundo, lo que facilitará la Tokenización de inmuebles por la rapidez, sin que necesariamente se incrementen las transmisiones.

FINMA³⁶, que es el regulador financiero de Suiza, ha distinguido tres clases de tokens, según su función: los payment tokens, destinados a utilizarse como criptomonedas; los utility tokens, que proporcionan acceso digital a una aplicación o servicio; y los asset tokens, que representan activos como acciones, participaciones e incluso el derecho al pago de dividendos o de intereses. FINMA advierte³⁷ que pueden crearse tokens híbridos; ello sucederá, por ejemplo, en la criptomoneda Ether. En este caso, el payment token es utilizado como utility token a modo de gas, que es el coste de computación en la plataforma Ethereum para ejecutar smart contracts, a diferencia de la plataforma Blockchain que no repercute el coste del gas al usuario.

La principal ventaja de la Tokenización inmobiliaria es que permite transformar activos poco líquidos en instrumentos para obtener financiación, lo que proporciona liquidez inmediata al mercado inmobiliario en caso de transmisión, de forma similar al proceso de titulización hipotecaria. Por ejemplo, las plataformas P2P dedicadas al crowdfunding inmobiliario adquieren las propiedades y generan los tokens que se negocian en la plataforma blockchain correspondiente. Los tokens son divisibles y universales, de modo que, si aumenta su demanda, se va a reducir el denominado descuento de iliquidez.

La Tokenización plantea dos retos³⁸ para el Derecho civil, en relación con el objeto contractual, en el sentido de incorporar un bien digital e inmaterial para la representación o control de un activo real. En primer lugar, la sustitución del objeto contractual del Derecho civil y su regulación legal por la regulación del token: en forma de mecanismo reputacional, a modo de aceptación de los términos y condiciones de uso³⁹ de la plataforma correspondiente; o, en el caso de tratarse de un modelo de acceso abierto, en forma de core team⁴⁰ o personas que controlan y desarrollan centralizadamente la plataforma. En segundo lugar, la determinación de la naturaleza real o personal de los derechos derivados de los tokens. Puede existir un token como derecho de crédito que obligue al deudor, por representar el derecho de un inversor a participar en los beneficios sobre la explotación de un derecho real.

Por ello, distinguimos⁴¹ entre the right to a token o el derecho a un token, como en las criptomonedas, de the rights certified by a token o los derechos que represente, como el derecho de propiedad, pues ello hace que podamos diferenciar dos relaciones jurídicas: la del propietario del token respecto de terceros, y la del propietario del token y el emisor del token, como sucede en las criptomonedas. El asset token o token de activos tiene un emisor, que se convierte en deudor respecto del propietario del token en relación con las obligaciones que certifica para proveer un servicio online. La relación entre el emisor del token y el propietario es un derecho de crédito, como acreedor y deudor respectivamente, pero ello no convierte el derecho del token como objeto del contrato en un derecho real, como sucede en las criptomonedas, cuando se trata de relaciones con terceros.

En consecuencia y para finalizar, resultan claves diversas cuestiones en aras de regular los tokens, por tratarse de un derecho real y un derecho de crédito según su ámbito material de aplicación: la pérdida de control sobre el token; la eventual alteración del token por un hacker; la protección erga omnes, de tratarse de un derecho real; la clase de posesión del token, que deberá ser mediata; y, finalmente, la imposibilidad de transmitir el token sin la intervención de mineros o terceros.

La solución que debería adoptarse al respecto es una adaptación legislativa para que el objeto tokenizado tenga las mismas garantías en el tráfico jurídico que el que no lo esté. La Tokenización inmobiliaria, como representación de un activo real, es instrumental al objeto al que se vincula digitalmente y, en consecuencia, el tratamiento legal tiene que ser parejo. Consideramos también que serían necesarias previsiones específicas para cada tipo de contrato, especialmente los que tengan eficacia real; en particular, necesitan dichas disposiciones aquellos cuyo objeto constituya una prestación periódica y recaiga sobre un bien inmueble, pues el transcurso del tiempo puede modificar el valor del objeto del contrato.

Tanto en la Tokenización de bienes inmuebles como muebles, resulta esencial que el token permanezca vinculado al objeto del derecho real, para que el activo digital tenga correspondencia posesoria con el activo real. Ello permite comprobar la existencia de los elementos de la adquisición derivativa y la extinción por pérdida o destrucción de la cosa. La comprobación material de la tradición –ex art. 609 CC– en la adquisición derivativa se concreta en las siguientes clases de tradición tokenizada, en correspondencia con los arts. 1462-1464 CC: en primer lugar, mediante la representación de la propiedad en el token, lo que se identifica con la traditio ficta; en segundo lugar, puede articularse con la comprobación mediante oráculos o terceros de confianza para un correcto traspaso posesorio como tradición real; y, finalmente, el cambio del título posesorio en caso de constitución de un derecho real limitado puede realizarse mediante el constitutum possessorium. Respecto de este último supuesto, aunque el art. 1463 CC lo refiera a bienes muebles, también se aplica dicha tradición a los bienes inmuebles, de acuerdo con la STS⁴² de 26 de junio de 2008. La traditio ficta, por la configuración que hemos referido, resulta la más preferible por el automatismo en la transmisión de los tokens, pues la posesión queda materializada en un token que representa el bien al que está vinculado.

Otras opciones alternativas al uso de un tercero intermediario en una blockchainson fábrica y harbor, aunque ello supone un control centralizado que no proporciona tanta seguridad como los registros descentralizados de las plataformas de tecnología blockchain. El concepto de fábrica consiste en introducir una capa intermedia entre la plataforma P2P que ofrezca inmuebles y sus potenciales clientes para que esta capa actúe de tercero a modo de fideicomitente. La encomienda de fábrica es la de ser el receptor temporal de la propiedad para incluirla en un contrato operado en una blockchain y mediante unas APIS, que son unos protocolos informáticos para el intercambio de la información necesaria para formalizar un smart contract. Por su parte, harbor introduce la capa intermedia antes referida a modo de Regulated token, para comprobar el cumplimiento normativo de la transacción correspondiente. El Regulated token es un protocolo que comprueba la información de los inversores, y comprueba su dirección y la aprobación de la transacción.

En suma, tokenizar una propiedad inmobiliaria permite generar un token en un smart contract para dar un valor a ese token correspondiente al activo real, y en el caso de los derechos reales limitados mediante la división de la propiedad y la atribución parcial de tokens. Este control permanente del objeto y la facultad de exclusión materializan la smart property que Szabo⁴³ concibió. Asimismo, el token, como representación de un objeto contractual, habilita per se a exigir una determinada prestación relacionada con la entrega de la cosa u objeto contractual, porque extiende la tecnología blockchain a un bien.

El término Proptech se refiere a la aplicación de las nuevas tecnologías al mercado inmobiliario de servicios de construcción, manteamiento o administración de inmuebles. En el mercado Proptech, se incluyen las classfields o plataformas de mercado, las plataformas P2P, el Big Data, el IoT, y el Property Management Software o las plataformas de inversión e hipotecas de realidad virtual. Hasta 2018, se contabilizaron en España un total de 238 startups Proptech, unas empresas que poseen 150 millones de euros en recursos y 5.500 personas empleadas, según el Informe⁴⁴ Proptech 2019, siguiendo una progresión a la alza desde 2013.

La Tokenización se encuentra muy vinculada al desarrollo tanto de la tecnología blockchain como del IoT⁴⁵, por lo que deberemos prestar atención a una evolución difícil de prever. El IoT resulta útil para la administración del inmueble, el control de acceso y la conexión de los bienes muebles que lo integren, considerando la necesaria observancia del derecho a la intimidad y privacidad, mientras que la Tokenización permite el control mediato de la propiedad y los actos de administración y disposición que sean pertinentes, como hemos examinado⁴⁶. El IoT, además, permite integrar un inmueble como objeto en un smart contract, una conexión que hace posible el control de su transmisión. El smart contract no puede per se adaptar la codificación sin la vinculación del objeto mediante el IoT, pues esta tecnología posibilita la recepción de los eventos externos que le afecten y la incorporación de sus consecuencias jurídicas al contrato. Por lo que se refiere a la fase de ejecución del contrato, el IoT puede servir para evitar errores o fraudes⁴⁷ en el uso, al tiempo que emite permanentemente información de lo que suceda en el interior del inmueble, controla un uso indebido y mide eventos externos mediante el uso de algoritmos conectados con el Big Data.

Las ventajas que plantea la aplicación del IoT son diversas. Por una parte, facilita la ejecución real del contrato, sin necesidad de un ordenador central en quien confiar la ejecución o de un acuerdo posterior de las partes. Por otra parte, la conexión del objeto contractual mediante el IoT desincentiva el incumplimiento, pues los remedios privados son automáticos y la principal prerrogativa para la contraparte es la posibilidad de inutilizar el objeto del contrato. Por ejemplo, en caso de impago, se puede cambiar la clave de acceso para impedir el uso de un inmueble siempre que no sea una vivienda habitual, pues ello podría conllevar una colisión de derechos constitucionales.

El acceso de los títulos al Registro de la Propiedad, conforme al art. 3 LH, será posible para la Tokenización de bienes inmuebles mediante los títulos hábiles, mayoritariamente referidos a actos y contratos, que deberán tener incorporada la tecnología blockchain con anterioridad a la inscripción. En la donación inmobiliaria, por tratarse de un negocio unilateral y cuya formalización y aceptación exige de escritura pública, conforme al art. 633 CC, la Tokenización del bien se producirá antes de su acceso al Registro, en todo caso; lo mismo sucederá con otros derechos reales que exijan escritura pública para su constitución. Como la donación goza de eficacia tras su aceptación, y la escritura pública de donación requiere de la expresión de los bienes donados y su valor, cabe entender que también tendrán que figurar en ella los tokens que los representan.

Los títulos que accedan al Registro de la Propiedad deberán superar el control de legalidad en la calificación del Registrador, una función que blockchain puede facilitar en caso de adquisición, para proceder a inmatricular el bien o inscribir la transmisión que corresponda. Entre los efectos de la inscripción registral vinculados a la Tokenización inmobiliaria encontramos el principio de especialidad registral, previsto en el art. 9 LH y 51 RH, que es el que permite reflejar al titular registral cualquier circunstancia relativa a la naturaleza, condiciones y limitaciones del derecho real inscrito. Ello que incluye a los tokens como su representación digital, a la par que el titular del derecho real que corresponda será tokenholder; en concreto, el token deberá reflejarse en el mismo asiento registral que el bien al que se refiere.

Además, la Tokenización asistirá la tarea registral de control de la legalidad de los actos o negocios jurídicos inscritos y la publicidad de las titularidades. Sin embargo, la tecnología blockchain en ningún caso se trata de una forma digital⁵⁶ de probar la existencia de un contrato. El término digital form alude a la codificación que opera en una blockchain, y no se refiere ni a la forma del negocio jurídico ni a su protección registral. En definitiva, el digital form debe referirse como formato digital, es decir, una vía para expresar digitalmente el mismo contenido que en un documento escrito y que goza de las características de seguridad e inmutabilidad de la tecnología blockchain. Ello es distinto de los acuerdos clickwrap y browsewrap⁵⁷, pues se trata de medios electrónicos⁵⁸ para emitir el consentimiento como forma electrónica, y produce los mismos efectos que el prestado presencialmente, según el art. 23.2 de la Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico⁵⁹.

En esta línea, la tecnología blockchain facilita la tarea de calificación del Registrador, pues mediante el cruce automático de datos con otras instituciones puede comprobar si un título es apto para su inscripción en el Registro de la Propiedad, promoviendo agilidad en dicha función sin que el uso de esta tecnología la substituya. La función de blockchain es la de garantizar transparencia en la contratación mediante la inmutabilidad de los eventos registrados, y constituir un mecanismo para probar su existencia y contenido, sin que constituya un registro de derechos. La inscripción del bien tokenizado permite oponer erga omnes el derecho real y el token que lo representa, al amparo de sus principios hipotecarios. En caso contrario, tendría la eficacia de un documento privado, es decir, la de vincular inter partes el derecho real inmobiliario y el token. En definitiva, dicha tecnología constituye una nueva vía para la transmisión⁶⁰ del derecho real, al que deberá vincularse el token, mediante su emisión y las posteriores transmisiones.

Finalmente, esta realidad digital, por la garantía de la fecha y hora de entrada en el Registro y la inmutabilidad de los datos, va a evitar la consolidación de titularidades extrarregistrales, como la usucapión contra tabulas, e incluso como el propio Szabo⁶¹ indica el delito de ocupación. Con anterioridad al surgimiento de la tecnología blockchain, cada adquisición de bienes tokenizados constaba de una fecha y hora determinada y, como caducaban, el propietario tenía que emitir una nueva transferencia a sí mismo antes del vencimiento. Para evitar los desajustes aludidos, entendemos que no es necesaria la imposición de la inscripción constitutiva por una razón: este entorno digital proporciona suficiente confianza para evitarlos, por lo que se utilizará la inscripción, además de para su eficacia erga omnes, para garantizar la inmutabilidad material del derecho real.

El Colegio de Registradores de España presentó el 4 de octubre de 2019 el Proyecto REGTURI⁶², consistente en la implementación de la tecnología blockchain para el control en el Registro de la Propiedad de las viviendas turísticas inscritas. La plataforma REGTURI utilizará más de 1.100 nodos para conectar todas las oficinas, a los efectos de verificar y validar el uso turístico de la vivienda y generar un identificadorcon nota marginal en el Registro de la Propiedad. Esta blockchain recogerá la oferta de arrendamiento vacacional disponible, que en la actualidad no está recopilada en una plataforma pública para su consulta. Asimismo, aportará un certificado turístico que acredite que la vivienda se encuentra en el mercado de arrendamiento turístico de forma regular, por lo que las oficinas del Registro de la Propiedad podrían comprobar su veracidad. Con el registro previo de una vivienda en REGTURI, las Juntas de Propietarios de viviendas en régimen de propiedad horizontal no podrán aprobar la prohibición estatutaria de destino al arrendamiento turístico de sus viviendas, contenido en el art. 17 apartado 12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal⁶³, apartado introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler⁶⁴.

En definitiva, el Colegio de Registradores ha diseñado un ecosistema digital de seguridad preventiva para evitar el fraude en el arrendamiento turístico. Mediante la tecnología blockchain, se van a interconectar las plataformas P2P, la Agencia Tributaria, las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado, las Administraciones locales y las Comunidades Autónomas con el Registro de la Propiedad. De esta manera, se podrán gestionar adecuadamente las más de 185.000 viviendas turísticas existentes en España, según datos⁶⁵ de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos FEVITUR. Los datos registrados por REGTURI se incorporarán también al Instituto Nacional de Estadística, pues actualmente los operadores del mercado, principalmente las plataformas P2P, disponen de sistemas propios que no están interconectados con la Administración.